Kryzys oraz znaczące ograniczenia, jeśli chodzi o dostępność kredytów hipotecznych sprawiły, że duże mieszkania znajdują coraz mniej nabywców. Agencja nieruchomości Metrohause podaje, że w pierwszym kwartale 2012 roku najwięcej mieszkań o powierzchni większej niż 70 m. w. sprzedano w Warszawie i Gdańsku – odsetek ten wyniósł 14 procent.

Kolejne miasta, gdzie Polacy jeszcze stosunkowo chętnie kupowali duże metraże to Poznań i Kraków. W tym pierwszym wśród wszystkich sprzedanych lokali było 13 proc. mieszkań większych niż 70 m. kw., natomiast w stolicy Małopolski 10 proc.

Lepsze ciasne, ale … tańsze

Odsetek osób zainteresowanych zakupem dużego mieszkania od lat nie był tak niski. Deweloperom jak i osobom prywatnym dużo łatwiej jest znaleźć nabywców na małe lokale, o powierzchni około 40-50 metrów kwadratowych, nawet jeśli w przeliczeniu na cenę za metr są one najdroższe. Mimo, że cena za metr kwadratowy ciasnej kawalerki jest sporo wyższa niż cena za metr cztero-, lub pięcio-pokojowego mieszkania, to jednak ostateczny koszt zakupu małego lokalu jest wciąż mniejszy niż w przypadku dużych mieszkań. Co więcej miesięczne koszty utrzymania małego mieszkania, to również kilkaset złotych, które zostają w kieszeni.

Niska zdolność kredytowa

Za spadek zainteresowania dużymi mieszkaniami odpowiadają w znacznej mierze również pogarszające się warunki kredytowania. Szczegółowych powodów można wymienić przynajmniej kilka. Przede wszystkim kredyty hipoteczne od początku bieżącego roku są udzielane zgodnie z zaostrzonymi kryteriami oceny zdolności kredytowej. Banki są zobowiązane wyliczać zdolność kredytową osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy zawsze tak, jak gdyby raty miały być spłacane przez okres maksymalnie 25 lat. Ponieważ pojedyncza rata miesięczna nie może przekraczać połowy lub 60% wynagrodzenia, otrzymany z banku kredyt będzie mniejszy niż gdyby zdolność kredytowa była wyliczana dla 30, 40-letniego okresu kredytowania. Co więcej kolejne banki wycofują się z kredytowania 100% wartości nieruchomości i wiele z nich wymaga wkładu własnego w kwocie odpowiadającej co najmniej 10% ceny mieszkania.

Drogie kredyty

Coraz mniej sprzyjające klientom są również marże kredytów hipotecznych narzucane przez banki. Obecnie trudno bowiem znaleźć kredyt z na poziomie 1 proc.  Obecnie w promocji kredyt hipoteczny z gwarancją najniższej marży oferuje BGŻ, ale tylko dla klientów posiadających wkład własny. Dla tych, którzy go nie mają marża jest podwyższana o 0,60 punktu proc. Zerową marżę w pierwszym roku kredytowania ma w swojej ofercie kredytu mieszkaniowego Credit Agricole, jest to jednak również promocyjna oferta.

Zaciąganiu kredytów hipotecznych nie sprzyjają obecnie również stawki WIBOR, które przekładają się bezpośrednio na wyższe oprocentowanie i wyższą ratę.

Wszystkie te czynniki powodują, że jeśli już stać nas na kredyt, to z pewnością mniejszy niż jeszcze kilka lat temu. A to oznacza, że niewiele osób może pozwolić sobie na duże, droższe mieszkania.

fot. sylbohec, photoxpress.com

ING Bank Śląski

Oprocentowanie kredytu konsolidacyjnego w ING Banku Śląskim uzależnione jest od jego kwoty, wartości nieruchomości i rodzaju oferty z której korzysta klient. Generalnie można powiedzieć, że oprocentowanie wynosi od 7,21% do 8,76%, a więc jest ono korzystne na tle innych, podobnych ofert kredytowych. Kredyt konsolidacyjny musi zostać przeznaczony na spłatę innych kredytów z obcych banków.

ING Bank Śląski przy udzielaniu kredytu konsolidacyjnego nie pobiera od klienta prowizji lub stosuje obniżoną marżę. Za rozpatrzenie wniosku kredytowego także nie jest naliczana żadna opłata. Okres kredytowania może wynieść maksymalnie 40 lat, a walutą kredytu jest polski złoty. Kredytobiorca może wybrać, czy będzie spłacał kredyt konsolidacyjny w ING Banku Śląskim płacąc co miesiąc raty równe czy malejące w okresie kredytowania. Minimalnie kredyt konsolidacyjny w ING Banku Śląskim może opiewać na 40 tys. zł, a maksymalny jego pułap wyznacza granica 80% wartości nieruchomości, na której ustanawiana jest hipoteka jako zabezpieczenie spłaty tego zobowiązania.

Warunkiem otrzymania kredytu konsolidacyjnego jest oczywiście odpowiednia zdolność kredytowa wnioskodawcy.

fot: RIL, photoxpress.com

Obecnie po wprowadzeniu nowych przepisów, banki zawsze wyliczają naszą zdolność kredytową tak jakby kredyt hipoteczny miał być spłacony maksymalnie w czasie 25 lat, nawet jeżeli raty kredytowe będą faktycznie rozłożone na 40 lat.

Kto nie ma zdolności kredytowej

Nowe reguły przekreślają szanse na kredyt hipoteczny dla wielu młodych Polaków, których wynagrodzenie odbiega od oczekiwań banku. Brak zdolności kredytowej lub niewystarczająca zdolność kredytowa oznacza, że miesięczna rata kredytu hipotecznego, o który wnioskujemy wraz z ewentualnymi ratami wcześniejszych zobowiązań przekraczała by połowę naszego wynagrodzenia. W przypadku osób, które zarabiają powyżej średniej krajowej, przepisy są nieco bardziej łaskawe i sumaryczne zobowiązania mogą sięgnąć 60% wynagrodzenia.

Kredyt hipoteczny z rodzicami

Co robić jeśli bank wyliczy, że nie stać nas na kredyt, o który się ubiegamy? Rozwiązaniem tej sytuacji może być dodatkowy kredytobiorca, który przystąpi do umowy kredytowej.  Z reguły są to najbliżsi członkowie rodziny, np. rodzice. Jeżeli tylko legitymują się w miarę dobrymi dochodami oraz nie figurują w BIK jako nierzetelni kredytobiorcy, to z pewnością zwiększą nasze szanse na kredyt.

Osoby przystępujące do kredytu hipotecznego stają się automatycznie współkredytobiorcami i zaciągnięte zobowiązanie ciąży na nich w jednakowym stopniu co na osobach, które za pieniądze z kredytu kupią daną nieruchomość. I to bez względu na to, czy zostaną współwłaścicielami tej nieruchomości czy też nie.

Jeżeli swoją zdolność kredytową polepszymy dzięki pomocy rodziców, to należy pamiętać o tym, że okres kredytowania może być krótszy niż w przypadku osób młodych. Nie liczmy zatem na kredyt na 40 lat. Banki z reguły żądają, by kredyt hipoteczny został spłacony przed ukończeniem 70 roku życia przez najstarszego z kredytobiorców. Zważywszy jednak na to, że wiek emerytalny będzie przesuwany w górę, być może banki również będą skłonne przesunąć nieco tę granicę wiekową.

Fot. D.Mlkitenko, photoxpress.com

Kredyt Własny Kąt hipoteczny promowany jest od początku kwietnia w spotach telewizyjnych z Szymonem Majewskim. Film reklamowy jest bardzo charakterystyczny, ponieważ kojarzy się z pierwszym lądowaniem człowieka na księżycu.

Promocyjna prowizja i obniżona marża obowiązywać będą dla wniosków kredytowych złożonych do końca maja 2012. Jak skorzystać z promocyjnych warunków i uzyskać tańszy kredyt?

Kredyt hipoteczny PKO BP w tańszej wersji przeznaczony jest dla tych klientów, którzy posiadają dowolny ROR w banku PKO i wykupią wskazane przez bank ubezpieczenie na wypadek utraty pracy i hospitalizacji. Kolejnym warunkiem obniżonej marży i braku prowizji jest kwota kredytu. Nie może ona przekroczyć 400 tys. zł.

Klienci decydujący się na kredyt PKO BP powinni przede wszystkim pamiętać, że marża 0,99% obowiązuje tylko przez 12 pierwszych miesięcy spłaty kredytu. Ponadto do momentu ustanowienia hipoteki banku na nieruchomości wzrasta ona o 0,9 punktu procentowego, co daje w rezultacie marżę 1,89%. Bank PKO zakłada, że na ustanowienie hipoteki potrzeba około 3 miesięcy, co oczywiście nie jest regułą, bo formalności w wydziale ksiąg wieczystych mogą się przedłużyć.

Inną ważną kwestią jest oczywiście to, czy kredytobiorca posiada wkład własny, czyli własne pieniądze przeznaczone na zakup wybranej nieruchomości. Warunki kredytowania są oczywiście najbardziej korzystne dla tych, którzy z własnej kieszeni są w stanie wyłożyć środki w wysokości 20% wartości nieruchomości.  Jak na razie bank PKO BP udziela także kredytów na 100% Ltv, czyli bez wkładu własnego.

Jeśli chodzi o ostateczny poziom oprocentowania kredytu hipotecznego Własny Kąt w PKO BP, to jest ono po pierwsze zmienne, ponieważ jedną z jego składowych jest 3-miesięczna stawka WIBOR. Po drugie zaś marża kredytowa (druga składowa oprocentowania) jest ustalana indywidualnie dla każdego klienta, głównie w zależności od kwoty kredytu i produktów PKO BP z których klient dodatkowo skorzysta.

Zakładając, że kredyt hipoteczny w PKO BP można spłacać nawet przez 40 lat, nie warto kierować się promocyjną marżą 0,99% w pierwszym roku, jeżeli jej ostateczny poziom dla pozostałych 39 lat kredytowania byłby wyższy niż u konkurencji.

fot. Pavel-Losevsky, photoxpress.com

Mimo, że ceny transakcyjne mieszkań z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego nieco spadły to i tak bardzo daleko im do wymogów, jakie obowiązują przy zaciąganiu kredytu Rodzina na Swoim. W Krakowie limity w II kwartale 2012 spadły do 4396,5 zł za metr kwadratowy mieszkania nowego, oraz 3517,2 zł za m.kw. mieszkania z drugiej ręki. Niestety, mieszkań w Krakowie w tych cenach nie ma. Taka sama sytuacja ma miejsce w Lublinie, gdzie aktualny limit wynosi 3856,66 zł za m.kw. dla rynku pierwotnego i 3085,33 zł dla rynku wtórnego.

Największy spadek limitów, bo aż o przeszło 8% w stosunku do wartości z I Kwartału 2012, zanotowano w stolicy. Obecnie obowiązują stawki 5904 oraz 4723,2 zł za m.kw. mieszkania. Nietrudno domyślić się, że kredyt Rodzina na Swoim na mieszkanie w Warszawie to niemal fikcja.

Główne miasta, w których limit Rodziny na Swoim wzrósł w porównaniu z poprzednimi wartościami to Gorzów Wielkopolski oraz Zielona Góra. Od dewelopera można kupić tam lokal za kredyt mieszkaniowy z dopłatą rządową w cenie nie przekraczającej 3807 zł za m. kw. Natomiast mieszkanie z rynku wtórnego nie może być droższe niż 3045,6 zł za m. kw. Limit skoczył więc aż o 8,6% w górę. Niestety jest to przypadek odosobniony, ponieważ pozostałe miasta, gdzie nowe limity wzrosły, nie skorzystały więcej niż średnio 2%.

Gdzie można jeszcze bez większych problemów znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do kredytu Rodzina na Swoim? Najłatwiej jest obecnie w Bydgoszczy, gdzie do dopłat kwalifikuje się aż 99% mieszkań nowych i 72% mieszkań z drugiej ręki. Nie najgorsza jest też sytuacja na rynku pierwotnym w Gdańsku, gdzie w limicie mieści się niemal co 3 sprzedawane mieszkanie. Z kolei w Katowicach i w Łodzi istnieje szansa na znalezienie odpowiedniego lokalu na rynku wtórnym. Ogólnie jednak dostępność mieszkań w Programie Rodzina na Swoim 2012 kurczy się z kwartału na kwartał.

fot.Lovrencg, photoxpress.com

O ile w przypadku kredytu gotówkowego na niską kwotę, wystarczy często wylegitymować się jedynie dowodem osobistym i dobrą historią konta w danym banku, o tyle w przypadku kredytów hipotecznych dokument tożsamości nie wystarcza.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny oprócz dokumentu potwierdzającego tożsamość (najczęściej dwóch, np. dowód i prawo jazdy) będziemy musieli na pewno dostarczyć bankowi dokumenty potwierdzające zatrudnienie i wysokość uzyskiwanych dochodów. Takie zaświadczenia wystawia pracodawca, u którego jesteśmy zatrudnieni z adnotacją, że nie znajdujemy się w okresie wypowiedzenia. Zdarza się, że pracownik banku, dzwoni do działu kadr, aby potwierdzić informacje zawarte w zaświadczeniach. Dodatkowo potrzebne będą dokumenty potwierdzające niezaleganie ze składkami w ZUS i podatkami w US. Jeśli zaciągając kredyt hipoteczny pozostajemy w związku małżeńskim, ale mamy rozdzielność majątkową, bank również zażąda dokumentów tego dotyczących.

Natomiast osoby prowadzące firmę muszą udowodnić, że przynosi ona odpowiednie zyski. Chodzi tu o oświadczenie o wynikach finansowych firmy za rok ubiegły. Będą wymagane też kopie z Książki Przychodów i Rozchodów. Jeśli prowadzimy pełną księgowość, będą to dokumenty z bilansu oraz rachunku zysków i strat z roku ubiegłego. Poza tym bank poprosi o przedstawienie odpowiedniego PITu (PIT-36), oraz zaświadczenie o niezaleganiu wobec ZUS i US.

Oprócz dokumentów uwiarygadniających naszą tożsamość i sytuacje finansową, potrzebne będą również dokumenty dotyczące nieruchomości. Przede wszystkim będzie to akt notarialny zakupu nieruchomości, a na etapie składania wniosku kredytowego – umowa przedwstępna kupna-sprzedaży. Trzeba będzie również dostarczyć odpis z księgi wieczystej, jeśli jest ona prowadzona dla danej nieruchomości. Banki wymagają też wyceny wartości nieruchomości. Może być ona sporządzona przez rzeczoznawcę poleconego przez bank. Po otrzymaniu kredytu hipotecznego bank upomni się o potwierdzenie wpisu hipoteki w odpowiedniej rubryce księgi wieczystej, a także polisę i cesję praw z polisy ubezpieczeniowej danej nieruchomości.

Fot. Scrivener, photoxpress.com

W oddziałach banku BGŻ do końca kwietnia 2012 można ubiegać się o kredyt hipoteczny i budowlany dostępny w promocji. Kredyt hipoteczny BGŻ ma gwarancję najniższej marży i właśnie to wyróżnia go spośród innych tego typu produktów dostępnych na rynku.

Oznacza to, że BGŻ jest skłonny przebić ofertę innych banków i zaproponować marżę niższą od tej, jaką uzyskamy u konkurencji.

Jak łatwo się jednak domyślić, amatorzy niskiej marży kredytowej, będą musieli skorzystać z innych produktów BGŻ. Od 15 marca klienci mogą liczyć na oprocentowanie kredytu hipotecznego i budowlanego składającego się z marży na poziomie 0,80% i stawki 6-miesięcznej WIBOR, ale tylko jeśli:

- założą konto osobiste z kartą debetową

- zagwarantują na nie wpływy w wysokości minimum 2 tys. zł miesięcznie.

- przystąpią do ubezpieczenia nieruchomości wskazanego przez BGŻ

-  aktywnie korzystać będą z karty kredytowej Mastercard

- oraz wykupią pakiet ubezpieczeń kredytu.

Nieco wyższa marża, bo 1%, oferowana jest klientom, którzy nie spełnią ostatniego z warunków, a więc nie wykupią pakietu ubezpieczeń kredytu, obejmującego ubezpieczenie na życie, czy od utraty pracy.

Promocyjna marża obowiązuje przez cały okres kredytowania, o ile tylko klient spełnia wszystkie warunki dodatkowe. Oznacza to między innymi, że każdego miesiąca trzeba zasilać konto osobiste w Planie Aktywnym kwotą przynajmniej 2 000 złotych, czy też wydać kartą kredytową minimum 300 złotych ( 1000 złotych kartą GOLD).

Maksymalnie bank pożyczy kwotę odpowiadającą 100% wartości kredytowanej nieruchomości.

BGŻ może skredytować więc także brakujący wkład własny kredytu hipotecznego czy budowlanego. Wtedy marża zostaje odpowiednio podniesiona o 0,60 punktu procentowego.

Prowizja kredytowa promocyjnego kredytu w BGŻ zaczyna się od poziomu 0%.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu wynosi 0%.

fot. cegli, photoxpress.com

Eurobank

Kompleksowy kredyt hipoteczny daje kredytobiorcy wiele dodatkowych korzyści, między innymi są to pieniądze na remont i wykończenie mieszkania, przeprowadzka gratis oraz marża kredytowa wynosząca zaledwie 0,99%.  Z kredytu hipotecznego na kompleksowo w Eurobanku można sfinansować zakup mieszkania, budowę domu jednorodzinnego, remont i wykończenie nieruchomości. Bank oferuje zwrot kosztów przeprowadzki do łącznej kwoty 600 zł brutto. Okres kredytowania w tym przypadku może wynieść maksymalnie 30 lat, ale kredytobiorca może odsunąć spłatę kapitału nawet na okres 36 miesięcy. Kredytobiorca wybiera, czy będzie spłacał kredyt hipoteczny na kompleksowo w Eurobanku w ratach równych czy malejących w okresie kredytowania.

Warto zaznaczyć, że taki kredyt hipoteczny w Eurobanku jest udzielany wyłącznie w złotych. Eurobank oferuje swoim klientom opiekę profesjonalnych doradców hipotecznych podczas realizacji całego procesu kredytowego. Pozwala on na zawieszenie płatności części kapitałowej raty raz do roku. Podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny na kompleksowo istnieje możliwość łączenia dochodów z dochodami osoby trzeciej, a także bank honoruje przy tym różne źródła dochodu, również te pochodzące zza granicy.

fot. Dmitri Mlkitenko, photoxpress.com

Po zmianach zasad obowiązujących w Programie rządowym Rodzina na Swoim o wiele trudniej jest znaleźć mieszkanie w takiej cenie za metr kwadratowy, która uprawniała by do otrzymania dopłat z kasy państwa. Dla przykładu w stolicy, przed zmianami można było otrzymać kredyt na mieszkanie kosztujące maksymalnie 9816 zł/m.kw. obojętnie czy było to mieszkanie nowe od dewelopera, czy też mieszkanie z drugiej ręki. Obecnie do dopłat w warszawie kwalifikują się mieszkania nowe do ceny 6435 zł/m.kw. i mieszkania używane do ceny 5148 zł/m.kw.

Mimo, że rynek wtórny jest mocno dyskryminowany to jednak, jak podaje Open Finance, na każde pożyczone w styczniu 10 zł prawie 6 zł zostało wykorzystane na zakup mieszkań używanych.

Istnieją dwie główne przyczyny takiego stanu rzeczy. Po pierwsze w niektórych miastach i miejscowościach, ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego nie odbiegają znacząco od limitu ustalonego w programie. Dotyczy to Bydgoszczy, Katowic , Torunia czy Łodzi. Tam bez większego problemu uda nam się znaleźć mieszkanie używane w odpowiedniej cenie.

Po drugie pojawiają się sygnały, że wiele osób kupujących i sprzedających mieszkania z rynku wtórnego decyduje się na obejście limitów za pomocą różnego rodzaju wybiegów prawnych. Przykładowo,  w umowie widnieje cena mieszkania bez wyposażenia dostosowana do kryteriów cenowych Rodziny na Swoim, oddzielnie sprzedawane jest natomiast wyposażenie mieszkania takie jak meble czy sprzęt AGD, RTV i inne.

Ogólne statystyki podają, że kredyty Rodzina na Swoim nie cieszą się już tak wielkim zainteresowaniem jak kiedyś. We wrześniu 2011 roku liczba udzielonych kredytów sięgnęła 5 757, w październiku 2011 – 3 753, w listopadzie 2011 – 2 766, w grudniu 2011 – 2 999, a w styczniu 2012 roku – 2865. Liczba zawieranych umów kredytowych sukcesywnie więc spada, a klienci muszą korzystać z komercyjnych kredytów mieszkaniowych.

fot. Alexandr Shebanov, photoxpress.com

Szczęściarze dysponujący sumą odpowiadającą 20, 30% wartości nieruchomości, którą planują zakupić na kredyt, mogą liczyć na spore zniżki. Banki obniżają bowiem poziom marży kredytowej nawet o 0,5 punktu procentowego, tym, którzy niejako „dorzucą się” do zakupu własnego mieszkania. Jak podaje Open Finance, 30-procentowy wkład własny zapewni w Getin Noble Bank marżę niższą o 0,5 p.p. , w Alior Bank o 0,4 p.p., w Millennium Bank o 0,3 p.p., a w Banku Pocztowym i w Pekao o 0,2 punktu procentowego.

Niebagatelnym plusem posiadania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym jest też brak konieczności ubezpieczenia niskiego wkładu. Bank nie zażąda od nas wykupienia polisy, jeśli posiadamy co najmniej 20% wkładu. Koszty ubezpieczenia niskiego wkładu własnego są dość wysokie. Oczywiście ubezpieczamy tylko brakujący minimalny wkład własny, czyli zwykle kilkadziesiąt tysięcy złotych. Koszt ubezpieczenia mieści się w granicach 3-4%, a całość składki za kilka pierwszych lat jest płacona z góry, co daje kilka tysięcy złotych.

Osoby planujące zakup mieszkania na kredyt, którym nie udało się uzbierać sumy potrzebnej na wkład własny, powinny się spieszyć. Komisja Nadzoru Finansowego bardzo nieprzychylnym okiem spogląda bowiem na banki oferujące kredyty hipoteczne o LTV większym niż 80%. Kredyty takie są bardzo ryzykowne i możliwe, że KNF podejmie kroki nakazujące bankom stosowanie wobec klientów wymogu posiadania wkładu własnego w przypadku starania się o kredyt.

Z kredytów o 100% LTV wycofały się ostatnio Credit Agricole- działający niegdyś jako Lukas Bank, oraz bank BPH. Zarówno Credit Agricole i bank BPH sfinansują kredytem hipotecznym do 80% ceny wybranego mieszkania, klient powinien więc zgromadzić we własnym zakresie brakujące 20%.

Póki co wiele banków oferuje jeszcze kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, a niektóre z nich jak Alior Bank czy mBank sfinansują dodatkowo także koszty okołokredytowe i transakcyjne.

fot. A. Rodriguez, photoxpress.com